Макро- и микрообзор в двух частях
Часть вторая: микроуровень
Уровень потребностей, возникающих у человека, растет по мере того, как долго человек находится в цивилизованных условиях. Если условия стабильны на протяжении длительного времени, рано или поздно количество переходит в качество. Есть два пути удовлетворения постоянно возрастающих требований к качеству. Путь первый, оставшийся в ХХ веке – собственно, повышение качества предоставляемых услуг и товаров, т.е. улучшения качества жизни, и второй путь – это снижение требований к товарам и услугам со стороны потребителей, т.е. объективное ухудшение качества жизни. Постоянное снижение качества жизни безальтернативно возвращает человека в доцивилизационный период, что можно наблюдать вокруг.
Чтобы лучше разобраться в масштабах изменения концепции современного города, можно провести небольшой экскурс в историю отечественного градостроительства за последние 100 лет.
К началу ХХ века большинство городов представляли собой ограниченную территорию низкоэтажной, по современным представлениям, застройки. Довольно комфортные и в достаточной степени изолированные квартиры (в различной форме собственности) центральной части могли удовлетворить требования взыскательных горожан. Однако такой уровень комфорта был доступен далеко не каждому жителю города. Обычно благополучный центр, включающий и дома «среднего класса» своего времени, был окружен рабочими окраинами, часто одноэтажными, где по совокупности факторов качество жилья не выдерживало никакой критики, даже по стандартам того времени. Распространение таких «нехороших» районов не ограничивалось исключительно окраинами. Они имели место и в центре, и вблизи вокзалов, и рядом с рынками и промышленными предприятиями. По большому счету, все эти непригодные для жилья строения являлись доходными проектами и редко находились в собственности жильцов.
Вменяемое Советской власти распространение «коммуналок» как акт насилия над обществом – всего-навсего попытка справедливого перераспределения собственности среди всех горожан. В большинстве случаев не произошло качественного снижения жилищных условий. Они не опускались ниже качества небогатых доходных домов, существовавших до революции 1917 года. Большие квартиры превратились в маленькие, разделенные тонкими перегородками, став отдельными, или остались без изменений, став коммуналками. Тем самым был сокращен постоянно увеличивающийся разрыв между качеством жизни самых богатых и самых бедных горожан. В целом, период можно охарактеризовать как начало общего улучшения качества жизни в городе.
В 30-40-е годы многократного спонтанного роста городов не наблюдалось, даже не смотря на проведения курса индустриализации. Появлялись новые рабочие места, и предприятия привлекали необходимое количество специалистов в город, обеспечивая их жильем, предоставляя доступ к социальной инфраструктуре, обеспечивая возможность для личного развития и стимулируя повышение уровня образования. Такой комплексный подход позволял активно развивать транспорт, коммуникации и социальную инфраструктуру, эффективно бороться с преступностью. К этому периоду времени относят и создание таких печально известных институтов, как городские общежития пролетариата. Можно до бесконечности критиковать это явление, но не стоит забывать, что многие люди, которые позднее считались образцовыми горожанами, вышли именно оттуда. Ущерб для культурной составляющей городов был недолог, так как совершенствование общественных отношений сделало большинство этих людей наиболее образованными и активными горожанами.
После Великой Отечественной войны отмечался всплеск жилищного строительства в городах, связанный как с необходимостью восстановления разрушенных зданий, сооружений, коммуникаций и созданием рабочих мест в этой сфере, так и возросшей потребностью окрепших в ходе войны предприятий в новых кадрах. Это потребовало быстрого и значительного увеличения количества жилья. Города стали выходить за привычные границы, окраины массово застаивались временным жильем как централизовано, так и индивидуально, что только поощрялось, в том числе и финансово. Рост эффективности коллективного хозяйства в сельскохозяйственном секторе стимулировал начавшийся еще с 30-х годов отток жителей из сельских регионов, и задачей государства стало непрерывное обеспечение этих людей рабочими местами, создавая их уже в городах, развивая как мощности индустриальных предприятий, так и сферу услуг.
В 60-е годы был отдан приоритет как европейским идеям массового городского строительства (в первую очередь британским и немецким), так и получившим дальнейшее развитие, пришедшим еще 30 лет назад концепциям Ш. Корбузье, что вылилось в ускоренные методы возведения жилья с использованием индустриальных методов, в чем были как положительные, так и отрицательным стороны. Никто не ставит под сомнение объективное требование того времени расселить коммунальное и временное жилье, что было связанно с ростом благосостояния граждан и их потребностей. Однако не получив дальнейшего развития, решение превратилось в проблему, дошедшую до настоящего – временное количественное решение не перешло в качественное. В этот период времени отмечаются первые признаки курса на сворачивание цивилизационного проекта СССР, что проявляется в принятии не всегда перспективных решений.
70-80-е – период массового, относительно качественного гражданского строительства. Однако его масштабы не были достаточны, чтобы компенсировать естественный прирост населения и вывод из эксплуатации аварийных зданий. Технические недостатки, например, такие как плохая звукоизоляция, компенсировались регулированием социальными методами. Шум жестко ограничивался законодательством, безработицы не было, что унифицировало уклад жизни, а «тусовщики» могли быть принудительно выселены из своих владений.
Некоторые из домов того времени, возводимые под патронатом предприятий и ведомств, демонстрировали довольно высокие характеристики, так как это было жилье для «своих». Качество работ городских СМУ оставляло желать лучшего.
К этому периоду можно отнести и возникновение новой формы собственности жилья – кооперативной, т.е. появление отношения к городскому жилью как к личной собственности, возможности ее продать и купить.
90-е «перестроечные» годы ознаменовались появлением новых интересных проектов квартир увеличенной площади. Улучшенное жилье, строившееся в эти годы, должно было продемонстрировать сомневающимся прекрасные перспективы капиталистического пути развития страны и установить новые стандарты качества для новой элиты.
Однако на этот период пришелся распад коммунального хозяйства, отказ предприятий содержать дома сотрудников, перебои с электроэнергией, отсутствие охраняемых парковок или гаражей поблизости.
Постоянно снижаемое качество строительных работ не выдерживало никакой критики, а доступность аудиотехники, снижение законопослушности граждан и культурного уровня тех, кто был в состоянии приобретать новое жилье, часто делало невозможным проживание в этих домах. Это сделало более привлекательными инвестиции в частое малоэтажное строительство, что поощрялось. Земельные участки выделялись и распределялись бесплатно. Однако многие вскоре убедились, что и это не может являться панацеей. Коммуникации, дороги, безопасность – те проблемы, что всегда преследовали частного застройщика.
К этому периоду времени стоит отнести начало разрушения принципа неприменимости социального зонирования, что ликвидировало и необходимость «мирного» сосуществования различных социальных групп, заложив между ними непреодолимую пропасть.
Город сегодня – красивая «пустышка». Сразу стоит предостеречь от подмены понятий и определить, что на самом деле является показателем качества жизни, а что картинкой для туристов и commuters.
Транспорт. Аксиома: когда город увеличивается в 2 раза, транспорта должно стать в 2 раза больше, но не за счет удлинения маршрутов, что только усугубляет ситуацию, а реального удвоения количества. Это означает, например, что если сейчас в Киеве по неофициальным данным проживает до 5 миллионов человек, то вместо 3 линий метро, рассчитанных на 2.5 миллиона, должно существовать 6 линий. И не когда-нибудь в будущем, а уже вчера. Хорошие решения – это мечты, а на практике, вместо городских маршрутов Киев получает пригородные электрички.
Жилье. Существующие принципы обеспечения комфортных условий проживания можно довольно условно разделить на статические и динамические.
Статические принципы применялись в домах старше 65 лет, которые в соответствии с современной строительной концепцией являются полнейшим расточительством. Так, достижение приемлемого уровня теплопроводности обеспечивается использованием больших толщин долговечного материала с низким изолирующим качеством, вентиляция основывается исключительно на естественной циркуляции воздуха. Звукоизолирующие качества помещений прекрасно справляются с уровнем шума практически любых источников, существовавших во время строительства. Здания имеют многократный запас прочности и практически нелимитированную долговечность, в общем случае.
Строительство таких зданий в настоящее время невозможно в основном по экономическим соображениям. Во-первых, качество это дорого, и значит нельзя получить сверхприбыль от продажи; во-вторых, возможность провести здания по полному жизненному циклу практически исключена, что делает невозможным иметь постоянный доход от их эксплуатации. Эта редко называемая причина не самый последний аргумент, когда с молчаливого одобрения городских властей эти здания планомерно выводятся из эксплуатации как экономически нецелесообразные объекты. Добавив к этому малую этажность, т.е плотность заселения, изношенность коммуникаций, дороговизну реконструкции в сравнении с новым строительством, отсутствие парковочных мест, и можно констатировать, что перспектива в ближайшее время их увидеть на старом месте будет уменьшатся в геометрической прогрессии.
Динамические принципы базируются на технологичности материалов и процессов, а бездумная оптимизация заставляет отказаться от части функций элементов здания, не отвечающих за его прочность.
Это можно наблюдать во всех новых зданиях. Легкий несущий каркас или монолит, использование недолговечной теплоизоляции и полное отсутствие звуковой, тонкие перекрытия, микроклимат, который может быть обеспечен только ресурсоемкими системами жизнеобеспечения, увеличивают эксплуатационные расходы начиная с 10 года лавинообразно. Указать полный жизненный цикл этих зданий сложно, но предположить более короткий срок эксплуатации, нежели у панельных домов 70-80-их годов не будет большой ошибкой. Чтобы в этом убедится, достаточно пройти по районам, застроенными подобными зданиями, скажем, в Торонто. Еще лучше пожить в таких домах, чтобы на себе ощутить губительный для здоровья микроклимат и санитарную обстановку, предоставляемую этим жильем.
Недолговечность используемых материалов – Дамоклов меч непомерных эксплуатационных расходов в будущем, не говоря уже о невозможности рассчитать эффективность инвестиции, ведь после выплаты кредита вполне возможно дом не будет пригоден к эксплуатации, и новые расходы не позволят сохранить это жилье за собой.
Не пинаемые только ленивыми «хрущевки» в сравнении с большей частью «неэлитных» новостроек – довольно приличное жилье, как бы это утверждение не казалось диким, к тому же часто выгодно расположенное, а в сравнении, скажем, с канадскими condo – просто элитное: «Жилье у нас суперское, не то что в «совке», только травкой из-под двери иногда затягивает, и черные ребята иногда немножко громко музыку слушают, но у меня тоже дети шумят, и мне не слышно». К сожалению, многие люди не могут даже себе признаться в совершенных ошибках, и все, что им остается – это поддерживать имидж всеми им доступными способами.
Увеличенные площади помещений, наличие фитнес-центра или бассейна (которые в нормальном городе, к слову, могут находится через дорогу и обсуживаться более профессионально) не могут компенсировать ликвидацию пространственной и звуковой приватности, по сути, превращающую отдельное жилье в общежития пролетариата. Так, людям дали возможность пользоваться новейшими технологиями, но обязали слушать соседский храп за стеной, забыв о существовании обычной звукоизоляции, существующей уже очень давно. Но это пример решаемой проблемы.
А вот, например, нерешаемая доступными техническими средствами социальная проблема бесконтрольного распространения мощных источников звука, которая не могла учитываться не то что строителями старинных зданий, но и даже современных элитных со специальной изоляцией.
Ни одно из зданий Киева, например, технически не может обеспечить одно из главных условий комфорта – ограничение проникновения соседского шума в частную жизнь. О чем еще можно говорить? Город постепенно населяется социально неадаптированными людьми, которые навязывают остальным новую модель поведения. Приобретая городскую квартиру, есть риск получить к ней в нагрузку неадекватных, в понятиях ХХ века, соседей сразу с 4 сторон. «Я не буду ограничивать свободу своих детей ради каких-то соседей» или «А зачем я тогда покупал домашний кинотеатр, если не смотрю его, когда и как хочу?» – вот позиция современного городского жителя. Процесс, похоже, необратим. Когда общество неконтролируемо в своих эмоциях и желаниях, обеспечение комфортного жилья становится задачей, решаемой исключительно технически, при наличии волевого решения по изменению стандартов. Но это очередной пример фантастики в современных условиях, поэтому выбор очевиден – домик за городом. Вот так легко заставить людей делать то, что надо, а не то, что им на самом деле хочется.
Совершенно четко просматривается тенденция ликвидации недвижимости как надежной инвестиции. Переход от владения к аренде – тот путь, к которому усиленно подталкивают общественное мнение. Совсем скоро компании, которые, воспользовавшись спросом на дешевое жилье в Киеве, насытили его до такой степени, что сровняли цену с провинциальными городами, уйдут со строительного рынка в эксплуатационный. Таким образом компании смогут получать не одноразовую прибыль от строительства, а регулярную от эксплуатации и аренды в течение длительного периода времени.
Все так называемые «подаренные» в процессе приватизации квартиры «уйдут» от своих владельцев. Одни по окончанию срока эксплуатации, другие в обмен на жилье в пригороде. На месте выведенных из эксплуатации зданий будут построены доходные дома, а бывшие владельцы отправятся на окраины или в коттеджные поселки. Возврат в ХIХ век или следование общемировым ценностям, назвать этот процесс каждый волен по своему разумению. Единственной возможностью владеть собственностью станет та модель, что описана в первой части, а городское многоэтажное жилье если и будет существовать, то не лучшего качества, чем сдаваемые квартиры.
Понятно, что поднимаемые проблемы и так совершенно очевидны для многих, однако какой есть выбор у тех, кто не желает идти по навязываемому пути? Старые дома уничтожаются с исключительной поспешностью, меняя лицо города, приобретать квартиру в 100 летнем доме еще более опасная инвестиция, чем даже покупка новомодного жилья или коттеджа в пригороде.
Сложно удовлетворять потребности избалованных горожан, не лучше ли их сослать куда подальше, заменив на тех людей, что будут довольствоваться меньшим и с радостью примут все нововведения. И непригодные для человека жилищные условия, и транспортную систему, которая выглядит лучшей в мире для тех, у кого раньше вообще не было никакой.
Именно неквалифицированный, необразованный человек сейчас является основным покупателем или арендатором недвижимости в городах, и на него ориентирован весь этот некачественный рынок. Именно он востребован работодателем, и именно он имеет средства для инвестирования, а значит, он и будет строить все по своему разумению.
Жилье – основа города, кажущаяся отдаленность жителей друг от друга только подчеркивает незыблемость правил совместного сосуществования. Город – живой организм, и он болен. Его еще можно лечить, но, похоже, его хотят ликвидировать так же, как уже ликвидировано все то, что отделяло человека от других биологических организмов на Земле.
За рамками статьи остались такие немаловажные аспекты как связь, услуги, снабжение. Это отдельная тема, стоит лишь отметить похожие тенденции. Это и ограниченный ассортимент товаров в магазинах, и монополизация услуг. В общем, все то, что делает город комфортным местом жизни людей.
Игорь Савицкий
Комментариев нет:
Отправить комментарий